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Hausverkauf – So richtig abwickeln

Möchten Sie ihr Haus verkaufen, so müssen Sie sich gründlich vorbereiten. Wenn Sie somit einen guten Preis erhalten möchten, darf Ihnen bei der Durchführung und Planung kein Fehler passieren.

Hausverkauf – das müssen Sie im Vorfeld erledigen

Ehedem Sie für den Hausverkauf einen Makler beauftragen oder es bewerben, sollten Sie sich mit den unzähligen Unterlagen angefreundet haben. Einen aktuellen Grundbuchauszug sollten Sie sich direkt besorgt haben. So müssen Ihnen die eingetragenen Lasten vertraut sein, z.B. Wegerechte auf dem Grundstück oder auch ein Nießbaurecht dürfen Ihnen nicht fremd vorkommen.

Ist eine Grundschuld vorhanden, so sollten Sie eine Lösung vornehmen. Im Grunde soll von Ihnen ein Darlehen abbezahlt werden. Weil öfters zur Restschuld eine Vorfälligkeitsentschädigung gezahlt werden muss, sollten Sie sich bei der Bank erkundigen, welcher Betrag von Ihnen verlangt wird.

Diese Summe sollte demnach in Ihren Kalkulationen mit einberechnet sein. Können Sie das Darlehen nicht ablösen, um das Grundstück ohne weitere Lasten zu erhalten, wird Ihr Hausverkauf fehlschlagen.

Ein Energieausweis müssen sie dem Interessenten laut § 16 Abs. 2 EnEV vorgelegt haben. Verkaufen Sie Ihr Haus ohne dieses Dokument, können Sie ein Bußgeld in Höhe von 15.000 € zahlen. Sie können es in den Auftrag leiten wenn Sie dies Dokument noch nicht besitzen. In der Regel wird es Sie einige Hundert Euro kosten.

Wird das Haus vermietet, sollten Sie nachprüfen, in welchen Zeitraum der Mietvertrag laufen wird und unter welchen Bedingungen Sie diesen Kündigen können. So lassen sich grundsätzlich Einfamilienhäuser untervermietet deutlich besser verkaufen. Größere Miethäuser sollten Sie am besten langfristig zur hohen Miete vermietet werden.

Es ist das mindeste was Sie tun können, wenn Sie das Haus in guten Zustand bringen. So müssen Nebenräume, Dachböden und Keller entrümpelt werden. Falls keine größeren Sanierungsarbeiten notwendig sind, können Sie wenigstens die Wände streichen.

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Aufwendiges Renovieren ist leider nicht Produktiv. In der Regel, bauen die Käufer das Haus nach Ihren Vorstellungen um.

Verkauf vorbereiten – Checkliste

  • Verhandeln mit der Bank über die Ablösung der Grundschuld
  • Besorgung des Grundbuchauszugs
  • Mietverträge und Kündigungsfristen Prüfen, falls das Haus vermietet ist
  • Energieausweis beantragen wenn nicht vorhanden
  • Haus von unnötigen Sachen leeren
  • Wände streichen

Der Markt- Ihre Immobilie einbringen

Wenn Sie auf der Suche nach einem Käufer sind, kann dies der Immobilienmakler übernehmen, sofern Sie Ihn eingeschaltet haben. Wollten Sie es alleine durchführen, so haben Sie eine Menge Arbeit vor Ihnen.

Um den Verkaufspreis fest zu legen, werden von Ihnen eine Menge Nerven abgefragt. Für einen Makler ist es jedoch eine leichte Aufgabe. Es ist verständlich das der Makler einfach mehr Erfahrung beim schätzen des Preises bereitstellt. Sie können sich aber Hilfe aus dem Internet holen und sich die Marktpreise im Internet ansehen. Dort sind die Preise leider immer zu hoch gesetzt, deshalb sollten auch Sie den Preis realistisch gestalten.

Um potenzielle Käufer finden zu können, wird ein Exposé benötigt. In einer Mappe können Sie demnach Grundrisspläne, genaue Beschreibungen des Hauses und Bilder verpacken. Diese Mappe muss der Makler selber anfertigen.

So sollten Sie Ihre Immobilie auf vielen verschiedenen Internetportalen anbieten. Dies wären z.B. Immoscout, Immonet, eBay oder auch in Zeitungsanzeigen welche demnach Ihre Reichweite erhöhen können. Bilder und Worte sollten hier keine Mangelware sein. Wenn es für Sie wichtig ist, das Haus zu verkaufen, so müssen auch Sie viele Opfer bringen, um den Interessenten es schmackhafter zu machen, dass das Haus Ihren Interessen betrifft. Auch das Schalten der

Sie haben demnach zwei Optionen, wenn Sie einen Makler beauftragt haben: Sie können einem ein Alleinvertriebsrecht einräumen oder auch mehreren ein Vertriebsrecht. Auf eine kurzfristige Kündigungsmöglichkeit sollten Sie Acht geben, wenn Sie einem Makler alle Rechte eingeräumt haben. So werden Sie das Haus nicht vermarkten dürfen, wenn der Vertrag am Laufen ist.

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Der Makler wird im Erfolgsfall mit einer Provision in Höhe von 5,9 bis 7,5 Prozent belohnt. Diese können auch auf Verkäufer und Käufer aufgeteilt werden. Wie Sie es aufteilen, können Sie unter einander vereinbaren.

Besichtigung der Immobilie

Sie müssen Ihre Mieter über ein Hausverkauf Informieren, sofern das ganze oder auch Teile des Hauses vermietet werden. So müssen Makler, Interessenten und Sie an Werktagen von 10:00 Uhr bis 13:00 Uhr und von 15:00 Uhr bis 19:00 Uhr freien Zutritt haben. Jedoch sollten Ihre Mieter 24 Stunden vor dem jeweiligen Termin benachrichtigt werden.

Damit Sie problemlos alle anstehenden Fragen beantworten können, sollten Sie alle Unterlagen zu den jeweiligen Terminen mitnehmen. Von Ihnen bekannte Mängel sollten Sie nicht verschweigen. Falsch antworten sollten Sie auf keinen Fall. Wenn Sie Nebenabreden wird dies als nicht vereinbart gelten jedoch ist Betrug oder auch bewusste Täuschung ein guter Grund, um den Kauf auf fechten zu können.

Üblicherweise werden Sie mit Verhandlungen mit den Interessenten über den Kaufpreis und auch über die Modalitäten durchführen müssen. Sie müssen es sich genau überlegt haben, wie weit Sie dem Käufer entgegen kommen können.

Notar – Kaufvertrag abschließen

Es ist in Deutschland so geregelt, dass Sie beim Immobilienverkauf ein Notar eingeschaltet werden muss. Dieser gilt als neutral und wird den Käufer und Sie über die jeweiligen Konsequenzen aus dem Vertrag beraten. Vorsicht! Der Notar kann in einigen Fällen, nicht frei gewählt werden und es dauert eine Menge Zeit, öfters einige Wochen, um ein Termin bei diesen zu erhalten.

So sind auch vorhandene Grundschulden, die Ablösung der Schulden, eine neue Finanzierung und auch die Sachmängelhaftung im Vertrag enthalten. Sie sollten auf eine Finanzierungszusage der Bank bestehen, um sicher zu stellen, dass der Käufer das Haus auch wirklich bezahlen kann.

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So wird der Notar in das Grundbuch einsehen und den Vertrag formulieren. So muss der Käufer und auch Sie den Formular Unterzeichnen wenn dieser fertig gestellt worden ist. Eine Auflassungsvormerkung und auch eine Grundschuldbestellung wird der Notar anfertigen. Der Käufer muss üblicherweise die Gebühren übernehmen.

Notar – Die Checkliste für den Termin

  • Der Kaufpreis soll festgelegt werden
  • Das Verfahren mit den Grundschulden soll vereinbart werden
  • Vereinbarung über die Haftung über Sachmängel
  • Liste über mit-verkaufte Gegenstände, in etwa Heizöl, mitnehmen
  • Festlegung der Übergabemodalitäten
  • Finanzierungszusage darf nicht fehlen

Vertragsabschluss – Wichtiges

Wenn der Notar im Grundbuch die Auflassungsvormerkung beantragt, wird ein sehr wichtiger Zweck erfüllt. So werden Sie nicht mehr in der Lage sein das Haus zu verwerten sind jedoch immer noch der Eigentümer. Dies hat zufolge das Sie das Haus nicht ein weiteres Mal verkaufen können und auch manche Gläubiger werden es nicht aneignen können.

So ist es sicher, dass Sie weiterhin der Eigentümer sind. Auch der Käufer kann sich sicher sein, dass Ihm das Haus nicht weggenommen wird. Demnach wird die vereinbarte Kaufsumme überreicht.

Wenn die Kaufsumme gezahlt worden ist, wird der Notar den Käufer im Grundbuch eintragen. So können Sie im Kaufvertrag vereinbaren, wann dem Käufer das Haus überreicht wird. Meistens ist es nachdem dieser den Kaufpreis überreicht hat. Sie müssen dem Kunden also spätestens das Haus überreicht haben, wenn dieser als Eigentümer im Grundbuch steht.

So ist das Verkaufen des Hauses ein sich in die Länge ziehendes und aufwendiges Verfahren. So ist es sinnvoll einen Makler einzuschalten, jedoch keine Pflicht.

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